聪明的刚需，也许在跑步进场了
本文来源：微信公众号三鱼投资说（ID：Sanyu1166），作者：肖申克。36氪经授权转载。
开篇，先遥祝各位3一切顺利，和2阴霾彻底说再见。
所有人来说，3是个不开头，起码比2要太多——
天气转暖，春天如期而至
内疫情明显控制，拐点水到渠成
于产自媒体来说，也是不开头，过去一个反而看到了更多市场动向，而这些动向最终都指向同一个信号：
无论自住还是改善，今年就是刚需买房非常年份。
一个很明显肉身感受就是，去年们团队大概一周可以守到一个楼市热点，而最近，几乎每天都会有政策热点或市场热点外释放。
为此们还开过一个玩笑：推送次数不够用了。
为什么会这样，一个很直接原因就是——除了买房人不急，市场端和政策端都着急了。
市场端房企来说，一季度即将过去，到期债务压力骤增，尤其是那部分杠杠高、融资成本贵房企。
很明显一个现象就是：开年两个，是去年同期房企破产数一倍还多。
当房企既想有持续现金流，又迫不及待想把负债甩掉，就像一个跑不动胖子想减肥，但又不能断食，只能卖力甩脂。
为此各大房企从线售楼处到项目折扣，都使尽了十八般武艺。
这中间也有用户跑来问们：最近如火如荼房企打折，到底靠不靠谱？！
确，无论优惠力度大小与否，最近房企几乎都在做折扣，但从效果来看，目还是市场和需求两端在做拉扯博弈。
房企在等疫情真正结束需求市场回归
买房人在等更大折扣空间
跟男生追女朋友一个道理，男生频频暗示等回复，女生不急等等再看看，当就是这种“剪不断理还乱”关键时刻，要么就是大圆满，要么就是说say goodbye。
那刚需自住者到底什么节点买合适？
等到疫情真正结束会有一个窗口期：市场信心还没恢复之，开发商会把库存房源集中市放量，以此快速回款，进新一轮项目周转期。
于房企来说，天气虽然冷，但跑起来多少暖和一点。
想象一，市场买东西时卖家冻哆哆嗦嗦，买家暖洋洋插兜路过，这时候价格博弈，谁话语权会多一点？反过来也是一样道理。
另一边政策端同样也是热点频。
一开始政策方向，还仅是集中在一二线城市带头表态——
2中旬各政策台速度就令人咂舌，但政策倾向还属于蜻蜓点水救房企阶段。
但到了2旬，政策开始延伸并有了“试探”味道——
218号，湖南衡阳发布17条政策，条条涉及契税补贴、车位补贴、购房补贴、人才补贴等各项补贴
221，驻马店同样发布了17条政策，但相比无锡十七条、衡阳十七条力度更大，除了救房企发补贴，还将首套房首付比例从30%调到20%
225，东莞市公积金最长贷款期限统一设定为30年，可商贷转组合贷；放宽贷款申请人条件，压缩审批时限，最高可浮20%可贷额度
从这里们可以看到一个明显“房住不炒”底线——救房企、补贴、人才落户都无妨，不要试图触碰“降首付限购限贷限售”等交易端红线。
买房人来说，不用管政策目是于救谁，也不用管政策是否会落，因为当政策频于购房者本身就是一种利，这是一种市场信号，而天平在往买房人倾斜。
除了市场窗口、政策窗口，于刚需还有几个机会也可以抓住。
从17年就开始发酵城市抢人也是来真，而且是要抢人才，抢年轻人口。
过去城市抢人基本都是着眼于零门槛落户、家属随迁、各项人才补贴、购房补贴等等，政策同质化比较严重。
但疫情之，很多人于城市观有了颠覆性看法，之软实力在城市综合能力中会越来越被重视。
这也意味着，过去抢人大战从城市挑人，逆转到了人挑城市周期。
所以于刚需自住者而言，买房同样也是要押注城市，当正是们评判城市综合能力，去城市工作落户买房定居机会。
未来城市买房分化也会越来越明显，城市选择会有这样几个大趋势：
可以让人才更富裕、有更多奋斗可能城市
城市治理能力、城市包容、城市人文态度等各项软实力突
教育医疗等附加资源会继城市综合实力参考成为第二顺位
东南沿海一二线，或所在省优势城市
除了城市机会，当持续降息信号，刚需自住依旧友。
220央行公布了1年期和5年期LPR，果然如市场预期一样，1年期LPR由4.15%调至4.05%，降10个基点，5年期LPR由4.8%调至4.75%，调5个基点。
事实降息买房人影响颇微，以房贷5个基点来折算，一个仅省30多块，有点不痛不痒感觉。
但要知道是，这不是最近第一次降息了。
LPR连续走低，更多信号是增强市场信心和预期，聊胜于无。以目实体经济受挫压力来看，
今年依旧存在降息空间。
期待和希望还是要有，以会更不是么。面写了这么多，并没有一点鼓吹炒房意思，和面所说政策红线一样，
房住不炒顶层意志是不会改变。
站在首套自住或者是刚改购房者角度，机会并不等同于投机，部分人期待房价暴跌同样不会现。
首先就是210，家统计局公布了1物价指数。
1份，全居民消费价格（CPI）同比涨5.4%，创了2011年以来8年来新高。
短期看是受到了春节+疫情双向影响，面会有希望回落，但长期来看，通货膨胀仍在持续，而买房抗通胀理念同样也会持续。
再者就是当大基建也不会停止，们离发达家基建水平仍然存在一定距离。
另一方面是黑天鹅事件，之高层会议提过六稳——稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，都面临着一定压力，大基建+房产仍然是有效保障手段。
综合来，个人判断就是，今年半年低迷，并不代表今年会持续低迷，买房人仍然要抓住窗口期。
当购房市场成交量和冰冻没有两样，被暂时压抑住购房需求，之一定会被释放来。
而且身边就有很多这样坚定声音：换房！
等疫情真正宣告结束，一定会现这样景象：
有钱去买房换房，没钱去旅游或吃喝逛消费，大家都被压抑太久了。
今年一直挂在嘴边建议还值得跟各位重复——
选城市！选房子！是很多人隔离14天悟来真理。
至于首套自住或刚改怎么判断买时机？有以三点建议：
有没有现市场买时机？即将量价齐升，现了光盘现象
有没有现政策买时机？直接涉及交易端限售限购限贷降首付等政策调整
有没有房价盘整周期？所在城市涨幅很猛，是否存在需要拧干水份
最说一句：不鼓吹炒房，劝刚需买房，仍然是当最大善良。