深圳楼市上涨的根本原因
深圳楼市根问题是土供给结构性失衡。
很多人将深圳高房价归咎于人多少。根据家统计局公开数据，2019年，深圳常住人口为1343.88人（加流动人口，预计总人口为2000），土面积为1996.85平方公里。
2019年，深圳常住人口密度为6730人/平方公里，远大于北京1313、广州2059和海3830。
人们由此推断深圳高房价合理性，导解决方案是深圳扩容，将惠州或东莞合并。
这是一个正确答案，但是一个误提问。
深圳人口密度确实远大于北广，这是土供需紧张基础。但不是问题根本，土供需矛盾根本问题在于土供给结构性失衡。
换言之，深圳不是没有土，而是土没有用在住房。
证券时报·数据宝统计显示，过去十年，深圳住宅用成交面积为431.5平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京十分之一，海5.8%。【1】
从2012年到2017年，深圳新增700多平方米商住工业土供应中，居住用只有8%。
深圳居住用占整个城市面积只有11%。与际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京居住用占比都超过50%。这个数据低于北广，仅比香港8%高一点。
在2014-2018年五年间，深圳常住人口增量达225，新增住房供应仅约24套。新增住房供应远远跟不新增人口规模，更何况在新增供应住房中，豪宅和人才房占比增加，加剧了商品房紧缺。
深圳土，去哪儿了？
2015年，深圳市制定了《城市建设与土利用十三五规划（2016-2020）》规定：
一、到2020年深圳基本生态控制线不变，即划不少于974平方公里不可开发土，大约占深圳1997平方公里一半。
二、至2020年全市工业用占建设用比重不宜低于30%，划定了270平方公里“工业用红线”。
从这份文件可以看，深圳制定了生态控制线和工业用红线，合计1244平方公里，占深圳土面积62%，给了生态保护和工业使用。剩750多平方公里土，由农田、居住、商业、交通、公共服务设施共同使用。
可以看，深圳工业、商服土供给要比住宅用大方得多。
证券时报·数据宝显示，过去十年深圳工业用成交达到1147.78平，成交面积位居全第82位；规划建筑面积3586平，位居全第52位。商服用成交达到394.42平，位居第67位；规划建筑面积1765.55平，位居第41位。【1】
2019年12，为了吸引企业总部驻，深圳一次性推30平方公里工业用。这是什么概念？海面积比深圳大两倍多，整个十三五期间新增产业用也不到30平方公里。
生态用和工业用多，居住用奇缺结果是什么？
2019年10，贝壳研究院发布《粤港澳大湾区房产市场白皮书》显示，深圳住房自有率仅为23.7%，为大湾区11个城市中最低，远远低于香港49%、广州54.9%及全73.9%。【2】
最近，央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在《中金融》发表文章指，中城镇住房自有率达到96%，而深圳住房自有率远远低于这一水平。
据广发证券估算，2016年底，深圳可市流通住房面积为1.52亿平方米，约166.6套。其中商品住宅1.29亿平方米，138.5套；可流通保障房0.12亿平方米，15.1套；可流通个人自建房0.11亿平方米，约13套。
以近3年每年4套新房成交估算，全市商品住宅在150套左右，覆盖人群500~600之间，大约为深圳目实际管理人口2000以（常住人口+流动人口）25%~30%。【1】
房源如此之少，大批年轻人只能租住在城中村。现在深圳租房人群达80%，大概有1600人租房，其中约1100人租住在城中村（贝壳研究院估计1500人在城中村居住）。
深圳人均居住面积只有19.7平，低于广州25平，距离东京都32.4平、纽约40平、旧金山46.5平水平存在较大差距，仅高于香港15平。
土供给严重失衡，导致房产市场“冰火两重天”：
一边是居住用极度紧缺，供需矛盾尖锐，商品房价格暴涨，深圳成为中内房价最高城市。
另一边是工业用及商业用严重过剩，空置率持续攀升。
根据戴德梁行最新数据，今年一季度深圳商用办公楼空置率升至24.6%。深圳经济总量最大、最活跃南山区写字楼空置率升至34.8%。海写字楼空置率更是高达66%。【3】
今年还将迎来甲级写字楼供应高峰，全年累计共有134平方米新增写字楼面积交付，且未来五年新增供应总计达507平方米。
深圳办公楼空置率、空置率增速及租金降速度均高于北广。
今年一季度深圳办公楼空置率为24.6%，高于北京13.8%、海21%、广州5.2%；空置率增速深圳为2.6%，高于北京0.4%、海1.4%、广州-0.3%；办公楼租金深圳降3%，降幅大于北京1.3%、海及广州0.6%。【3】
总结以可以看，深圳楼市问题，土紧缺只是一方面，更重要原因是土供给结构性严重失衡。
大资本、房产商、投资者正是看到深圳如此严重供给矛盾，才敢于爆炒深圳楼市。深圳豪宅才会在大疫之成为全资金避险标。
参考文献：
【1】中城镇住房自有率达96% 户均资产超300，陈见南，证券时报；
【2】粤港澳大湾区房产市场白皮书，贝壳研究院；
【3】2020年一季度深圳商办市场回顾与展望，戴德梁行研究院；