楼市迎来三大变化，刚需购房窗口期来临？

在全人民共同努力，疫情防控取得了卓越成效，随着各防控级别调，各行各业也都迎来开门，复工复产顺利推进，房产行业也不例外，班回家从小区周边转了一圈，发现二手房中介都开门了。

从全范围来看，疫情过，楼市回暖迹象明显，但是实际，人们到底该不该买房，楼市是不是真火了，还心存疑虑。而从整体来看，疫情过，楼市其实迎来了三个变化，未来人们购房选择，必然带来影响。

一、从“严厉调控”到“政策刺激”

大家都知道，在过去几年时间里，楼市高速发展，与严厉调控是相伴相随，尤其是去年，全年楼市调控达620次，创历史新高，虽然到年底，因城施策、一城一策大背景，有不少方开始松动调控，而放松调控传言也不绝于耳，可是，那些想借机放开调控方，最其实都没得逞。

楼市调控，一如既往严。

然而，一场突如其来疫情，让各行各业都受到了严重影响，楼市也不例外，于是，在疫情防控期间，各封城，各行各业关门歇业，不少房产行业协会纷纷书政府，要求台刺激政策，以维持楼市稳定，拯救水深火热中房产行业与房产企业。

截止到目，包括无锡、西安、海、深圳、厦门、南昌、衡阳、南京、郑州、佛山、苏州、三亚、海口、驻马店、杭州、济南、南宁、钦州、广州在内，大概有六十多个城市手拯救楼市。

最近，苏州和天津放宽了落户门槛，以抢人之名，行刺激经济之实。

除了行政政策层面刺激之外，金融政策也逐渐宽松，信贷宽松，行利率调，根据融360大数据研究院发布《2020年3中房贷市场报告》显示，2020年3，全首套房贷款平均利率则为5.48%，环比降4BP，已经是连续4个降，这个，有近30城调房贷利率水平，同时，在首付比例方面，不少城市、行，都纷纷降首付比例，近期传言，海首现3成首付行。

总体来看，虽然家层面一直在强调“房住不炒”而且近期表态也比较频繁，但是，实际，楼市政策面宽松，已成事实，只不过，调控底线没有破，而且也不会破。

从恢复经济角度来看，可能在2020年甚至之一段时间内，这种宽松局面都将保持，只要不过分，家都不会太大干预。

二、从“土拍凉凉”到“土市回暖”

2019年，在三四线市场景气回落，房价增速放缓情况，土市场成交规模也停止了升趋势，全年土购置面积2.58亿平方米，同比降11%，再度进行通道。

2019年最四个，土溢价率均低于10%，重新回到了历史低点。土流拍现象也在半年明显加剧，半年来流拍率基本都在12%以。

一系列数据表明，土市场越来越冷。

然而，进2020年，疫情让房产市场进“冰封”状态，不过，随之而来各类刺激政策，也让楼市显现了另一番景象，很多人在“危”中看到了“机”，土市场不仅没有凉，反而逐渐回暖。

不少方，土拍卖火爆，溢价率都相当高，319，成都新都区一宗商住用以大约6亿元总价成功让，楼面价为11800元/平方米，溢价率达到124.76%，刷新新都区土成交楼面价纪录。325正荣以11.5亿元竞得南昌高新区限价居住，溢价率59.97%；327新鸿隆祥17.31亿元竞得金华义乌高新区1宗商住用，溢价率27.19%。

据克而瑞统计，2份一线城市土平均溢价率为10.8%，较1大幅涨。

土溢价率提高，使得楼面价不断升，326海易居房产研究院发布最新一期《中城居住用价格报告》显示，1-2份，全100个城市居住用价格为5863元/平方米，同比涨20.4%。而一线城市成交平均楼板价为20931元/平方米，较1涨了35%。

所谓春江水暖鸭先知，土市场回暖，楼市意味着什么，相信不用多说。

三、从“金融调控”到“金融宽松”

2019年房产金融市场，可以用总体趋紧来形容，因此，们总结为“金融调控”，一直以来，在房产调控政策中，金融是一个非常重要手段，在2019年，们可以看到几个比较明显特征。

一是房产信贷趋紧，家多次资金违规进楼市集中整治，查处了一批典型案件，这使得房企融资变得非常困难；另一方面，于消费信贷、信用卡等个人消费贷款资金进楼市加强了监管。

二是住房贷款政策趋紧，各纷纷调首付比例，提高贷款门槛，有些方二手房首付比例竟然高达八成，配合金融各类限购和限贷政策也越来越严格。

三是房贷利率先降升，在去年年初时候，房贷利率曾有一段时间行，但是，从5份以，就持续升，不少方房贷利率浮高达40%-50%。

总结一，就是老姓要买房，不仅贷款难，而且贷款成本也高。

进2020年，这一切都在悄然变化，首先，金融宽松，央行多次通过降准、定向降准方式，释放流动性，从目情况来看，各大行流动性都处于合理宽松水平；其次，房贷利率行，从文分析中，们也已经看到，房贷利率已经连续多个降，这使得人们购房成本降低；再次，首付比例降，很多方为了鼓励大家买房，主动降低首付比例。

金融宽松和政策变化，给购房者带来直接利，就是购房成本降。能刺激不少购房需求。

四、刚需购房窗口期来了吗？

从面分析中，大家是不是有一个感觉，就是所有政策、市场等都在导向一个结果，那就是鼓励买房。

们要反过来思考，什么样情况要鼓励买房呢？过去，们也曾表达过一个观点，去年一线城市调控依旧严厉、三四线放松，很多三四线城市很火，人们认为，应该到三四线买房，实际，只有火爆方才需要降火，而真正加油都是那些即将趋冷方。

因此，们也能看到，为什么一些城市人们买房，是越调控越抢。

那么，从现阶段情况来看，人们认为楼市火起来了，而且在此多年调控之，楼市到了一个点，是刚需买房窗口期。但是，们要看清楚一点，那就是，各行各业都受到影响，房产行业为何恢复得这么快？是真恢复，还是只是表象？

当繁荣，是短暂虚假繁荣，要确认楼市是否真进小阳春，还需要时间确认，而放弃困境，也没那么快就过去，在各政策中，于企业负担采取了延期、缓交方式，但不是减免，到目为止，没有哪一家房企负债率有所降，还款压力有所减轻，尤其是高额贷款成本，可能成为拖垮房企最一根稻草。

可以预见，在2020年，会有更多房企挺不过去。

一个行业内，企业子不过，行业能有多繁荣？信吗？

鉴于此，于刚需来说，买房窗口期，并不那么准确，但是，如果有房企降价幅度较大，们通常意义是指新房超过30%，二手房超过30%，基本就可以手，但同时，还是需要看区域，看位置，看房型，看服务（物业）。

买房是大事，不要盲目跟风，遵从内心需求和个人能力，才是最主要。