地产股跌了，意味着什么？

54，港股迎来了5第一个交易，但并未迎来开门红。

港股开盘，内房股、内险股、中资券商股全线挫，其中SOHO中、融创中、中恒大等跌幅较大。

内房股，即内房产股，其所属内企业股已经占据港股市公司数量半数以，占港股市值占比近八成。而港股又与际资金有着紧密联系，因此内股一举一动都预示着某些信号。

内房股与楼市有哪些关系？

1、长期看，内楼市繁荣与否会直接从港股内房股股价面反映来。从克而瑞内房股领先指数可以看，去年年中大约是内房企融资收紧政策台和房产信托被约谈时候，内房股指数经历了短暂调整。而随着去年半年至最近深圳房价过热被调控之，内房股指数在低息环境稳步升。

克而瑞内房股指数走势

2、短期看，内房股走势是房企盈利体现，因为股票本来就反映着企业价值和盈利。去年内房股指数回暖，也是房企盈利增长体现。

根据克而瑞证券研究院25家样本房企数据研究表明，2019年25家样本房企营收24794.6亿元，同比增长20.7%；归母净利润2719.2亿元，同比增长8.9%。

内房股大跌，影响几何？

内房股在香港股市“印象”其实蛮：估值较低，分红却不低，业绩增速也不差，许多资金都想绕过A股投资港股内房股。尤其在其经历短期较大调整，抄底资金摩拳擦掌。

但是内经济与房产紧密相连，内房股跌，原因有很多，影响也有很多。搞清楚原因再抄底也不迟。

1、如果内房股持续调整，注意，是持续调整，那么这意味着这些房企融资要问题了。因为股价跌，股权质押贷款就越少，如果没有“余粮”补充质押物话，房企就要面临平仓还债风险。

2、房产是资金密集型行业，融资成本高低决定着房企盈利能力。2019年融创和恒大部分海外债融资利率分别高达7.95%，10.50%，而且A股市产公司融资成本比港股内房股低很多。所以如果股价跌，意味着它们在短期或长期内不被资金所看，高昂融资成本会缩减房企盈利空间，进而缩减分红派息等。

3、像中恒大、融创中、碧桂园这种内房股优质龙头，在短期调整，确有不介空间。

据统计，融创中、碧桂园等龙头房企ROE位居行业列，融创中过去4年公司净利润翻了8倍，股价也涨了8倍；碧桂园在近几年也有不业绩，其中2017年到达了最高峰，净利润同比增长126%，营业收同比增长49%。

 但是低市盈率也不一定意味着极具投资价值。首先由于房企负债率高，一旦踩雷就很容易掉估值陷阱。或者融资收紧，一些中小房企投资风险就会升。其次，一些房企经常会发行一些永续债，相当于是一种无期限债，这样话就会导致净负债率指标失真（负债率被稀释），误导投资者。

谈一谈产股看法

总来说，产股估值高与低都是相。放在过去产发展黄金十年，再高PE都被认为是合理；放在当，即使盈利增长，资金也不敢轻举妄动。

但是如果抛开其因素话，当优质龙头产股是被低估，不管是A股还是港股。

因为房产在中永远是一个有利润行业，而且由于房价调整和调控，资金雄厚龙头房企黄金时代才刚刚到来。比如2019年三季度A股全部房企盈利统计数据显示，五名净利润占全部房企利润45%，而且开发商整体数量也在大幅降低。

多说一句，房企从融资、拿、销售到回款，存在着周转问题，所以业绩亮眼可能是过去几年盈利表现。这点需要注意。

所以说优质低估值产股还有追空间，但在当房住不炒政策指导，房产很难再现量价齐升大牛市。告诫那些想抄底内房股朋友，谨慎些，有时候看去便宜东西，往往是最昂贵。