文丨子木

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500万

500万，对于深圳楼市来说，是什么概念？

10年前，500万可以在深圳买到福田中心区177平、4房的中旅国际公馆，南山区半岛城邦220平米的豪华海景4房。

5年前500万可以买到宝安区领航城大三居，秒杀龙华区当年最贵的楼盘中海锦城的任何户型。

而到了今天，500万已经变成了上不了台面的数字，如果你想在福田买房，不好意思，新房现时单价，基本超过9万/㎡，要买只能买到65平米的小两房。建面65平米的小两房非常拥挤，如果未来有了孩子，或者接老人来住，几乎没有任何幸福感。

如果买在南山区，更是尴尬。11万/平米的新房均价，让500万显得异常渺小，如果你想买，只能买到红花雅筑47平米的小单间，小单间作为结婚都不是合适的选择，更何况成立了一个家庭。

10年时间，深圳均价从1.09万涨到现在的5.7万，翻了5.21倍，成为中国房价涨速最快的城市，把涨了4.9倍的北京，涨了3.42倍的上海，稳稳甩在身后。而当年可购豪宅的500万巨资在今天也只能勉强算得上刚需盘门槛。

不必惊叹于深圳房价的涨幅，因为在这个充满的奇迹的城市，房价上涨的趋势还将继续延续。所以作为深圳的购房者，如果你的工资收入跑不过房价涨速，就一定想办法抓住当下快点上车，否则深圳再与你无缘。

那么深圳刚需们如何用500万去找到最有价值的盘，这正是今天我们要研究的话题。我先从新房市场来讲。

在这个地段上，可买的新房有星河天地，92平米，总价425万一套的3室2厅，或者89平米的3房等。

500万刚需盘最值得投资的当属是宝安区了。原来的宝安，在深圳人眼里就是一个脏乱差且遥远的关外地区，但事实证明，靠近海岸的地理基因，注定它拥有不平凡的一生。而后在大湾区一体化发展中，宝安又紧挨几何中心，被定义为粤港澳大湾区的核心带。

从这几年深圳对宝安的投资也能看出来，目前已建成的地铁为1号线、5号线和11号线，预计在2030年，宝安要通14条地铁线，总里程约218公里，成为深圳地铁线路最多的新区。当然这一点也反映在了宝安房价的涨幅上，目前宝安的二手房价已经达到6万/平米，深圳排名第三。

在500万的刚需盘选择中，可以买西乡片区康达尔山海上城89平米的2房，满京华云晓公馆的2房，天福华府的3房，福永怀德峰景的3房等等。

买沙井可以选择：

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二手房选择

接下来我们再看二手房市场。我们分为非核心地区和核心地区（福田、南山）。

（深圳区域房源总价分布图）

同样我们继续用2-3房、70-90平米、总价500万以内做筛选标准。可以得到如下房源分布图，但你会发现，虽然可选择区域覆盖到了南山和福田两个核心区，但得到的房源有一个相同的属性：老旧，建成于2000年以前。

对于二手房来说，房龄很重要，因为房贷可贷年限一般是50年-房龄，意味着从现在开始，1999年之前的房子可贷年限已经小于30年了。按照最佳二手房房龄来看，10年以内的次新房是最佳的，但当我们把房价下调到这个限度后。

我们在贝壳找房的地图上清晰可见，南山区剩下了36套房，福田更是剩下了9套可选房源。我们再深入了解这些房源，发现满足条件的房子有一个共性——都是塔楼，容积率高，户型很奇葩，基本都是单通透。

说明500万在中心区很难买到符合刚需条件的好房子。那我们以此只能舍去一项。

在学位、户型、小区物业等众多因素中，我认为房龄是可以舍去的。因为户型固定不可变，塔楼板楼也无法更改，但房龄可以通过技术手段维护，或者计划性翻新，这样可保证入住者的幸福感。

当我们把房龄放开到20年左右，发现可选择空间明显大了许多。这时候我们在选择上要满足以下几个条件：

1、就近原则，通勤在20分钟之内。地铁站附近800米以内（比非地铁房价值+10%左右）。

2、小区配套完善，不要买远离市区山边的房子，这种房子往往升值有限，租金也上不去，例如罗湖银湖车站后面山下一带，福田南山塘朗山下一带。

3、深圳福田和南山区房地产价值梯度理论，就是南起深圳湾海岸线北至塘朗山下分为四个阶梯价值级差依次减弱。

从海岸线起至滨海大道为豪宅顶级价值。如半岛城邦、深圳湾一号；从滨海大道至深南大道为一级价值。如中海华庭、中信红树湾等。

从深南大道往北至北环路为二级价值，如翠海花园、金地香蜜山、华润城等。从北环大道以北至塘朗山山下为三等价值，越到山边价值越小。如梅林一村、桃源村、乐尚林居等。

目前每个梯度之间房价保持差价1.5-2万/平方米。

4、在高科技和金融中心周围的二手房升值潜力大，因为此地段的购房者群体属于高薪高收入群体，例如福田的CBD，南山科技园的松坪村等。

非核心区500万的二手房投资价值，则要加上「10年以内」房龄这个必要因素。投资梯度价值符合新房投资市场，依然是按照福田-南山-宝安地段价值梯度理论。